El sistema francés de amortización: cómo se estructura tu hipoteca
El sistema francés es el modelo de amortización utilizado por prácticamente la totalidad de las hipotecas concedidas en España. Su característica principal es que la cuota mensual a pagar permanece constante durante toda la vida del préstamo (en hipotecas a tipo fijo) o durante cada período de revisión (en hipotecas a tipo variable). Dentro de cada cuota, sin embargo, la proporción de intereses y de capital amortizado evoluciona drásticamente: al principio del préstamo se paga sobre todo interés y muy poco capital, mientras que en los últimos años la situación se invierte y casi toda la cuota se destina a reducir el principal pendiente.
La fórmula matemática de la cuota constante
La cuota mensual se calcula con la fórmula: C = L × (i × (1 + i)^n) / ((1 + i)^n - 1), donde C es la cuota mensual, L es el importe del préstamo (precio del inmueble menos la entrada aportada), i es el tipo de interés mensual (anual dividido entre 12) y n es el número total de mensualidades (años multiplicados por 12). Esta expresión es matemáticamente equivalente a igualar el valor presente de todas las cuotas futuras descontadas al tipo aplicable con el importe del préstamo inicial.
Ejemplo práctico: vivienda de 250.000 € con 50.000 € de entrada
Imaginemos la compra de una vivienda de 250.000 € con 50.000 € aportados como entrada (un ratio LTV del 80 %, el estándar bancario), financiada a 30 años con un tipo fijo del 2,9 %:
- Importe financiado: 200.000 €.
- Cuota mensual constante: aproximadamente 832 €.
- Total pagado al banco: 299.520 €.
- Intereses puros a lo largo de 30 años: 99.520 €.
Casi la mitad del coste total de la operación se va en intereses puros. Por eso conviene plantearse estrategias de amortización anticipada parcial: cualquier euro destinado a reducir capital en los primeros años ahorra más del doble en intereses futuros.
Tipo fijo, variable o mixto: qué tiene sentido en 2026
El tipo fijo ofrece seguridad absoluta sobre la cuota durante toda la vida del préstamo, ideal para perfiles conservadores o cuando los tipos están históricamente bajos. El tipo variable está referenciado al Euribor más un diferencial; resulta atractivo cuando se espera una bajada de tipos. El tipo mixto combina ambos: tipo fijo durante los primeros 5-15 años y variable después, ofreciendo el equilibrio entre estabilidad inicial y exposición al ciclo monetario a largo plazo.
Cómo usar la calculadora de hipoteca fija
La calculadora aplica la fórmula del sistema francés a partir de cuatro variables clave:
- Precio Inmueble (€): precio total de la vivienda tal como aparece en el contrato de compraventa, sin sumar impuestos ni gastos.
- Ahorro Aportado (Entrada) (€): dinero que pondrás de tu bolsillo. La banca exige típicamente el 20 % del precio para LTV del 80 %.
- Años de Hipoteca: plazo total de amortización. En España oscila habitualmente entre 20 y 30 años; el máximo legal es 40 años.
- Tipo de Interés Fijo (%): TIN anual ofrecido por el banco. En 2026 las hipotecas fijas se sitúan habitualmente entre el 2,5 % y el 3,5 %.
Pulsa "Procesar Simulación" para conocer la cuota mensual exacta, los intereses totales que pagarás a lo largo de la vida del préstamo y el importe financiado. El gráfico circular ilustra la proporción entre capital amortizado e intereses.
Preguntas frecuentes sobre hipotecas
¿Cuánto debo tener ahorrado para comprar una vivienda?
La regla bancaria estándar exige un 20 % del precio para entrada más un 10-12 % adicional para impuestos (ITP o IVA), notaría, registro y gestoría. Para una vivienda de 250.000 €, se necesitan unos 75.000-80.000 €.
¿Es buena idea amortizar capital anticipadamente?
Sí, especialmente en los primeros años. Cada euro amortizado anticipadamente reduce la base sobre la que se calculan los intereses futuros, generando un ahorro proporcional muy superior a la rentabilidad de muchos productos conservadores.
¿Qué es el LTV y por qué importa?
El LTV (Loan-To-Value) es el ratio entre el préstamo y el valor de tasación. La banca rara vez financia por encima del 80 %, y el incumplimiento de este umbral encarece el tipo aplicable y exige avalistas o garantías adicionales.
¿Cuál es la diferencia entre hipoteca fija, variable y mixta?
La fija mantiene la cuota constante durante toda la vida del préstamo. La variable está referenciada al Euribor más un diferencial y la cuota se revisa periódicamente. La mixta combina ambas: tipo fijo durante los primeros 5-15 años y variable después.
¿Qué impuestos pago al comprar una vivienda en España?
En vivienda de obra nueva, IVA del 10 % más AJD (Actos Jurídicos Documentados) según comunidad autónoma. En vivienda de segunda mano, ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) entre el 6 % y el 10 % según la comunidad. Sumar también notaría, registro y gestoría: aproximadamente 1-2 % adicional.